Mietkaution: Verrechnung und Verjährung des Rückzahlungsanspruchs

AG Holzminden, Urteil vom 30. März 2022, Az. 14 C 103 21

Der Rückzahlungsanspruch einer Mietkaution verjährt in drei Jahren. Die Verrechnung einer bereits geleisteten Kaution auf einen neuen Mietvertrag muss vereinbart werden.

Die streitenden Parteien sind Mieter und Vermieter einer Wohnung. Die mietenden Eheleute schlossen erstmals im Jahre 2011 einen Mietvertrag mit der Eigentümerin der Immobilie. Vom Ehemann wurde im Rahmen des Vertragsschlusses eine Mietsicherheit von EUR 1.300,00 geleistet. Nachdem sich das Ehepaar im Jahre 2012 trennte, wurde zwischen der Eigentümerin und der früheren Ehefrau ein neuer Mietvertrag geschlossen. Mit Berufung auf Eigenbedarf durch die Vermieterin wurde das Mietverhältnis 2020 beendet. Die Mieterin verlangte daraufhin die Rückzahlung des Kautionsbetrages samt Zinsen und erhob Klage.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Mieterin stünde die Rückzahlung einer etwaigen geleisteten Mietsicherheit nicht, bzw. nicht mehr zu. Das Gericht stellte bereits infrage, ob eine Verrechnung der durch den Ehemann geleisteten Kaution auf den neuen Mietvertrag der Ehefrau überhaupt wirksam sei. Der Klägerin stünde jedenfalls nicht von vornherein ein eigener Rückzahlungsanspruch zu, da sie ihrerzeit die Mietsicherheit nicht selbst geleistet hatte. Die Verrechnung einer bereits geleisteten Kaution auf ein neues Mietverhältnis muss (ausdrücklich oder konkludent) vereinbart werden. Die streitenden Parteien erklärten dem Gericht, dass sie sich bei Abschluss des neuen Mietvertrages im Jahre 2012 nie die Frage über eine Kautionszahlung gestellt hatten. Auch der Ehemann führte als Zeuge aus, dass es zwischen ihm und seiner damaligen Ehefrau keine Absprache in Bezug auf die von ihm geleistete Kaution gab. Eine ausdrückliche Verrechnungsabrede fand somit nicht statt. Auch eine konkludente Verrechnungsabrede sei nicht anzunehmen, da die vorgelegten Dokumente wie etwa der Mietvertrag keine Hinweise auf eine Regelung zu etwaigen Mietsicherheiten enthielten.

Demzufolge bestünde allenfalls ein Anspruch des Ehemannes auf die Rückzahlung der Mietsicherheit noch aus dem mit ihm zusammen geschlossenen Mietvertrag. Dieser sei mittlerweile allerdings verjährt. Das Amtsgericht führte aus, dass der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB unterliegt. Die Frist beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch auf die Rückzahlung entstanden ist, was bei Kautionsrückzahlungen regelmäßig nach einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses (zwei bis sechs Monate) der Fall ist. Das Mietverhältnis, an dem der Ehemann beteiligt war, endete im Jahre 2012. Unter Zugrundelegung einer längeren Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters entstand der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution im Jahre 2013, womit der Anspruch bereits Ende 2016 verjährte. Die ehemalige Vermieterin konnte im Verfahren wirksam die Einrede der Verjährung erheben.

Fazit:

Kautionsrückzahlungsansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Bei der Verrechnung einer bereits geleisteten Kaution ist es empfehlenswert, eine ausdrückliche Abrede zu treffen. Jedenfalls sollten aber Umstände der Vertragsbeziehung, etwa der Mietvertrag, eine „Überschreibung“ der Mietsicherheit andeuten.