Spanien: Málaga setzt neue Lizenzen für touristische Unterkünfte aus

veröffentlicht am 16. September 2025 | Lesedauer ca. 2 Minute

Die Stadt Málaga hat einen bedeutenden Schritt zur Regulierung des Marktes für touristisch genutzte Wohnungen („viviendas de uso turístico“, kurz „VUT“) unternommen und reiht sich damit in die Gruppe spanischer Großstädte ein, die versuchen, die stetig wachsende Tourismusbranche mit dem Recht auf bezahlbaren Wohnraum in Einklang zu bringen.

Mit rund 19 VUT pro Quadratkilometer weist Málaga derzeit die höchste Dichte solcher Unterkünfte in ganz Spanien auf. In einigen Straßen der Altstadt wird bereits mehr als die Hälfte des Wohnraumbestands touristisch genutzt – mit spürbaren Folgen: soziale Spannungen, Probleme im Zusammenleben und ein kontinuierlicher Anstieg der Miet- und Immobilienpreise.

Angesichts dieser Entwicklung hat die Stadtverwaltung ein dreijähriges Moratorium beschlossen, das seit Samstag, dem 23. August 2025, in Kraft ist. Es setzt die Erteilung und Registrierung neuer VUT-Lizenzen im gesamten Stadtgebiet aus. Die Maßnahme ist Teil einer umfassenden Reform des Allgemeinen Stadtentwicklungsplans (PGOU), die am 22. August im Boletín Oficial de la Provincia de Málaga (BOPMA) veröffentlicht wurde. Ziel ist es, die städtebauliche Nutzungsordnung an die veränderten sozialen und wirtschaftlichen Realitäten der Stadt anzupassen.

Rechtlich stützt sich das Moratorium auf „zwingende Gründe des Allgemeininteresses“ und auf Artikel 6.2. des andalusischen Gesetzesdekrets 1/2025¹, der den Kommunen die Möglichkeit einräumt, die Vergabe von VUT-Lizenzen für maximal drei Jahre auszusetzen – eine Option, die Málaga nun nutzt.

Ein sich wandelnder Rechtsrahmen

Wie bereits in unserem früheren Beitrag zur VUT-Regulierung erläutert, ist die gesetzliche Regelung touristischer Vermietungen in Spanien stark fragmentiert und hängt maßgeblich von den autonomen Regionen und Kommunen ab. Der aktuelle Vorschlag der Europäischen Union zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen zielt auf eine Vereinheitlichung durch verpflichtende Register und effektivere Kontrollmechanismen.

Vor diesem Hintergrund ist Málagas Entscheidung als klare lokale Reaktion auf die unzureichenden staatlichen und regionalen Maßnahmen zu verstehen. Bürgermeister Francisco de la Torre betonte die Notwendigkeit, „anzuhalten, abzuwarten, zu prüfen und nachzudenken“, um ein Stadtmodell zu entwickeln, das touristische Attraktivität mit einem nachhaltigen Wohnangebot verbindet. Die zentralen Ziele sind die rechtliche Trennung von touristischer und Wohnnutzung, die Festlegung spezifischer Rahmenbedingungen für touristische Unterkünfte sowie die Schaffung eines klaren rechtlichen Rahmens für Lizenzvergabe, Aussetzung und Zonenaufteilung.

Was bedeutet das für Investoren und Einwohner?

In den kommenden drei Jahren werden keine neuen VUT-Lizenzen in Málaga vergeben oder registriert. Für Investoren bedeutet dies, dass laufende Projekte den geltenden Vorschriften entsprechen müssen und bei neuen Investitionen besonders auf die städtebaulichen Vorgaben zu achten ist. Immobilien, die mit der Absicht erworben wurden, sie touristisch zu nutzen, können nicht mehr lizenziert werden. Stattdessen bleibt nur der Erwerb von Objekten mit bereits bestehender, gültiger VUT-Lizenz – deren Betrieb muss dann im Einklang mit den gesetzlichen Anforderungen erfolgen.

Für die Einwohner könnte sich die Chance auf eine Stabilisierung des Immobilienmarktes eröffnen. Die konkreten Auswirkungen werden jedoch maßgeblich von der erfolgreichen Umsetzung der PGOU-Reform sowie weiteren Faktoren wie der Regularisierung des Wohnungsbestands und der Entwicklung des Mietmarktes abhängen.

¹Artikel 6.2. Gesetzesdekret 1/2025 von Andalusien, sinngemäß: „Gemäß den Bestimmungen der städtebaulichen Vorschriften kann die Stadtverwaltung […] die Aussetzung von Lizenzen und verantwortlichen Erklärungen für Wohnungen für touristische Zwecke beschließen, sei es für das gesamte Gemeindegebiet oder für bestimmte Gebiete oder Gebäudetypen, sofern die Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit dieser Maßnahme gerechtfertigt ist. Ausnahmsweise kann diese Maßnahme aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses vor der ersten Genehmigung in der Vereinbarung, mit der das Verfahren zur Ausarbeitung des Stadtplanungsinstruments eingeleitet wird, mit einer maximalen Aussetzungsfrist von drei Jahren beschlossen werden. Die Aussetzungsvereinbarungen werden der für Tourismus zuständigen Behörde zu den entsprechenden Zwecken im Tourismusregister von Andalusien mitgeteilt.“