Novelle der Bayerischen Bauordnung und das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland unter Nachhaltigkeitsaspekten

veröffentlicht am 7. April 2021 | Lesedauer ca. 4 Minuten

Mit den Novellen des Baugesetzbuches und der Bayerischen Bauordnung wird auch eine nachhaltige bauliche Entwicklung in den Gemeinden verfolgt.

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Die Bundesregierung hat Ende 2020 mit dem Entwurf des Gesetzes zur Baulandmobilisierung eine Novelle des Baugesetzbuches auf den Weg gebracht und zum 1. Februar 2021 ist eine Novellierung der Bayerischen Bau­ordnung in Kraft getreten. Mit beiden Änderungsgesetzen werden insbesondere auch Aspekte der Nach­haltigkeit verfolgt.

Wer nachhaltig wirtschaftet, verbraucht nicht mehr als jeweils nachwächst, sich regeneriert und künftig wieder bereit gestellt werden kann. Eine nachhaltige Entwicklung wird durch ökologische, ökonomische und soziale Aspekte geprägt.

Baulandmobilisierungsgesetz

Ende Januar 2021 hat der Bundestag erstmalig über den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) beraten. Der Gesetzesentwurf wurde anschließend zur Beratung in den Bauaus­schuss verwiesen.

Ziel des Gesetzesentwurfs ist es, die Handlungsmöglichkeiten der Kommunen im Bauplanungsrecht zu stärken, um Bauland zu aktivieren und bezahlbares Wohnen zu sichern. Im Wesentlichen soll das Baugesetzbuches (BauGB) geändert werden. Bauland soll einfacher mobilisiert werden können und die Möglichkeiten des Flächenzugriffs durch Kommunen gestärkt werden.

So soll im Zusammenhang mit bebauten Ortsteilen die Möglichkeit geschaffen werden, Flächen in Bebauungs­plänen festzusetzen, auf denen ausschließlich Gebäude errichtet werden dürfen, deren Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für die Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaues erfüllen.

Entsprechende Festsetzungen können auch für Teile des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplans getroffen werden. Insgesamt werden damit sog. sektorale Bebauungspläne ermöglicht, die sich thematisch auf den Wohnungsbau beschränken.

Weiterhin soll der Wohnungsbau erleichtert werden. Bebauungspläne kommen insbesondere bei der Auswei­sung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht. Die Möglichkeiten zur Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans werden dadurch ergänzt, dass auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung einen Grund für eine Befreiung darstellen können. Wenn bauliche Anlagen zu Wohnzwecken im Innenbereich errichtet werden sollen, soll nunmehr nicht nur im Einzelfall von dem Erfordernis des Einfügens abgewichen werden dürfen. Weitere Erleichterungen gelten für Erweiterungen im Außenbereich.

Der Flächenzugriff einer Gemeinde durch ein Vorkaufsrecht kann mit der Deckung des Wohnbedarfs in der Gemeinde gerechtfertigt werden, weil das dem Wohl der Allgemeinheit dient. Das Vorkaufsrecht soll zudem um Grundstücke mit geringfügiger Bebauung erweitert werden. Ebenso soll ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück gelten, auf dem ein Missstand besteht. Ein weiterer neuer Tatbestand eines Vorkaufsrechtes wird für Gemeinden geschaffen. Es soll für unbebaute oder geringfügig bebaute und brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten gelten.

Auch in den Regelungen zum Baugebot (§§ 175, 176 BauGB) soll die besondere Gefährdung der Wohnraumver­sorgung der Bevölkerung zusätzlich aufgenommen werden. Für die Anordnung eines Baugebotes soll der dringende Wohnbedarf der Bevölkerung auch dann vorliegen, wenn es sich um ein durch gemeindliche Satzung bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt. Ein solches Gebiet liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das kann insbesondere der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt steigen oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Neu eingefügt wird die Rechtsgrundlage für städtebauliche Entwicklungskonzepte zur Stärkung der Innenentwicklung. Eine Gemeinde kann ein entsprechendes Konzept beschließen, das Aussagen zum räumlichen Geltungsbereich, zu Zielen und zur Umsetzung von Maßnahmen enthält, die der Stärkung der Innenentwicklung dienen. Das soll insbesondere der baulichen Nutzbarmachung von unbebauten und nur geringfügig bebauten Grundstücken dienen und kann zur Begründung von Baugeboten herangezogen werden.

Mit dem Aufgreifen weiterer städtebaulicher Aspekte erfolgen Klarstellungen, die die grüne Infrastruktur für den Klimaschutz und die Klimaanpassung in Kommunen hervorheben.

Der Gesetzentwurf enthält auch Änderungen zur Unterstützung des Mobilfunkausbaus mit dem Ziel der flächendeckenden Mobilfunkversorgung. Ebenso wird die Bedeutung neuerer Entwicklungen für Kraftfahr­zeuge, insbesondere der Elektromobilität, als Bestandteil einer nachhaltigen Mobilität betont.

Insgesamt steht der Gesetzesentwurf im Einklang mit der von der Bunderegierung beschlossenen Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie in der 2018 aktualisierten Fassung. Sie orientiert sich in ihrer Systematik an den „Sustainable Development Goals” (SDG) der Vereinten Nationen. Zielvorgabe ist u.a. bis 2030 den Zugang zu angemessenem, sicherem und bezahlbarem Wohnraum für alle sicherzustellen. Das Bauland­mobilisierungs­gesetz unterstützt die Ziele.

Wie geht es im Gesetzgebungsverfahren weiter? Die Ergebnisse des Bauausschusses sind abzuwarten. Wann entsprechende Regelungen in Kraft treten, kann abschließend noch nicht abgeschätzt werden.

Änderungen der Bayerischen Bau­ordnung

In Bayern ist am 1. Februar 2021 das Gesetz zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleu­nigung sowie Förderung des Wohnungsbaus und damit eine Änderung der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in Kraft getreten. Damit sollen die Voraussetzungen für einfacheres und schnelleres, aber auch nachhaltiges, flächensparendes und kostengünstiges Bauen geschaffen werden.

Als ein wesentlicher Punkt der Novelle wurde das Maß der Tiefe der Abstandsfläche von 1 H auf 0,4 H, mind. 3 m, verkürzt. Wie bereits in einer Vielzahl anderer Bundeländer können damit höhere Gebäude als bisher auf den Baugrundstücken errichtet werden. Bauen soll damit auch in Bayern flächensparender und nachhaltiger werden.

Aus ortsgestalterischen Gründen gilt das jedoch nicht für Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern, es sei denn, entsprechende Abstandsflächensatzungen werden erlassen. So hat z.B. die Stadt Nürnberg bereits im Jahr 2016 eine Abstandsflächensatzung mit einer Tiefe der Abstandfläche von 0,4 H erlassen.

Weiterhin wurde mit der Novelle der BayBO Holz als nachwachsender und ökologischer, jedoch auch brenn­barer Baustoff, für tragende und aussteifende Bauteile in allen Gebäudeklassen zugelassen. Ausnahmen gelten für Brandwände und Wände notwendiger Treppenräume. Die Konferenz der Bauminister aller Bundesländer hat als technische Grundlage eine Muster-Holzbaurichtlinie erarbeitet, die konkrete Regelungen enthält. In Bayern ist beabsichtigt, die Muster-Holzbaurichtlinie als Technische Baubestimmung bekannt zu machen.

Das Schaffen von Wohnraum durch Nutzungsänderung von Dachgeschossen wird im Innenbereich erleichtert, indem die Vorhaben genehmigungsfreigestellt werden. Damit soll zügig und ohne weitere Verfahren Wohnraum entstehen können.

Weiterhin sollen Gemeinden flexibel die Stellplatzpflicht regeln können, indem sie die örtliche Verkehrsinfra­struktur berücksichtigen dürfen. Alternative Mobilitätskonzepte, z.B. Car-Sharing-Modelle können damit ressourcen- und klimaschützend berücksichtigt werden.

Aus ortsgestalterischen Gründen dürfen Gemeinden zukünftig nicht nur Satzungen zur Begrünung von Dächern erlassen, sondern auch zur ganz oder teilweisen Begrünung von Gebäuden. Stein- und Schottergärten sowie Kunstrasen können durch Satzungen verhindert werden.

Die gesetzlichen Änderungen liefern vielfältige Ansätze für eine nachhaltigere bauliche Entwicklung in unseren Städten und Gemeinden.