Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und ihre Auswirkungen auf Mietverhältnisse

Aus der neuen GEG-Novelle, die für Wohngebäude und Nichtwohngebäude gleichermaßen gilt, resultiert keine sofortige Austauschpflicht hinsichtlich funktionierender fossiler Heizungssysteme bei Bestandsgebäuden. Das bedeutet, dass eine vor 2024 installierte Gas- oder Ölheizung auch nach dem 1.1.2024 weiter betrieben werden kann. 

Kaputte Heizungen in Bestandsimmobilien dürfen grundsätzlich ohne Einschränkung repariert werden. 

Erst bei einem Totalausfall (sog. „Havarie”) muss der Gebäudeeigentümer ein altes Heizsystem gegen ein neues, zu mindestens 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betriebenes austauschen. 

Aber selbst dann gelten großzügige Übergangsfristen:

Diese in § 71 Abs. 8 GEG vorgesehenen Übergangsfristen gelten, um eine bessere Abstimmung der Investitionsentscheidung auf die örtliche Wärmeplanung zu ermöglichen. Das gilt auch bei Neubauten, die in Baulücken errichtet werden.

Die Übergangsfristen für Bestandsgebäude sind mit den Fristen für die kommunale Wärmeplanung abgestimmt:

Wird in einer Kommune schon vor dem 30.6.2026 bzw. 30.6.2028 eine Entscheidung über die Ausweisung als Gebiet zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet auf der Grundlage eines Wärmeplans getroffen, wird dort der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent Erneuerbaren Energien schon dann verbindlich. Für Gemeinden unter 100.000 Einwohnern wird für die Wärmeplanung ein vereinfachtes Verfahren ermöglicht. Liegt nach Ablauf der Fristen noch kein Wärmeplan vor, müssen Gebäudeeigentümer und Vermieter dennoch die 65-Prozent-Anforderung bei einem Heizungswechsel erfüllen.

Hinweis: Wer zwischen Anfang 2024 und Mitte 2026 bzw. Mitte 2028 (siehe Übergangsfristen) eine neue fossile Heizung in ein Bestandsgebäude einbauen will oder muss, hat sich gemäß § 71 Abs. 11 GEG ab 2024 von Fachpersonal beraten zu lassen. Dieses soll auf wirtschaftliche​ Risiken durch die steigenden CO2-Preise, auf mögliche Auswirkungen der örtlichen Wärmeplanung und auf Alternativen beim Heizen hinweisen.

In einen Neubau, der in einem ausgewiesenen Neubaugebiet errichtet werden soll und für den der Eigentümer Bauantrag ab dem 1.1.2024 stellt, darf dieser nur noch eine Heizung einbauen, die zu mindestens 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben wird. Die Optionen hier umfassen den Anschluss u. a. an ein Fern- oder Gebäudewärmenetz, den Einsatz einer elektrischen Wärmepumpe, einer Stromdirektheizung oder einer Biomasseheizung (mit Holz oder Pellets). Für Neubauten, die in Baulücken errichtet werden, gelten die gleichen Übergangsfristen wie bei Bestandsgebäuden.

Der Regelfall ist gesetzlich in § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorgesehen. Demnach ist sowohl im Gewerberaummietrecht als auch im Wohnraummietrecht grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung (z. B Wartung) und Instandsetzung (z. B Reparatur), das heißt zur Erhaltung der Mietsache, verpflichtet und als Gebäudeeigentümer für Modernisierungsmaßnahmen zuständig. Geht die bestehende Heizung kaputt und muss eine neue Heizung eingebaut werden, ist der Vermieter in der Regel dafür verantwortlich, eine funktionierende Heizungsanlage zur Verfügung zu stellen. Die GEG-Novelle 2024 sieht für die Erhaltungspflicht des Vermieters keine anderslautenden Regelungen vor. Allerdings kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht bei Gewerberaummietrecht in einem bestimmten Umfang auf den Mieter übertragen werden. Bei der Prüfung der Verantwortungsbereiche ist daher grundsätzlich immer der Mietvertrag heranzuziehen.  

Vermieter dürfen die Kosten für die neue Heizungsanlage auf die Mieter grundsätzlich im Rahmen einer Mieterhöhung umlegen. Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dürfen im Wohnraummietrecht nach § 559 BGB bislang durch eine Erhöhung der jährlichen Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB durchgeführt wurde. Der Einbau einer neuen Heizung, die den Vorgaben der GEG-Novelle 2024 entspricht, stellt eine solche umlagefähige Modernisierungsmaßnahme gemäß der neuen Vorschrift § 555b Nr. 1b) BGB dar. 

Nimmt der Vermieter für den Einbau der Heizung hingegen staatliche Fördermittel in Anspruch, so ist er nach der neuen Regelung gemäß § 559e BGB berechtigt, die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Diese Fördermittel sind dann von den aufgewendeten Kosten für die neue Heizungsanlage abzuziehen. Die Modernisierungsumlage ist auf 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat gedeckelt.

Im Gewerberaummietrecht ist § 559 BGB nicht anwendbar. Das bedeutet, dass es zwingend einer vertraglichen Vereinbarung zu Modernisierungsumlagen bedarf, wenn der Gewerberaumvermieter die Kosten für seine Modernisierungsmaßnahme, wie die Umrüstung der Heizungsanlage nach der GEG-Novelle 2024, auf den Mieter übertragen möchte. 

Fallen Modernisierung und Instandsetzung (= Erhaltungsmaßnahme) zusammen, wenn zum Beispiel die reparaturbedürftige Heizungsanlage durch eine neue - mindestens zu 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betriebene – Heizungsanlage ausgetauscht wird, müssen diese Kosten für die Instandsetzung (= Reparaturkosten für alte Heizungsanlage) als nicht umlagefähige Kosten vom Gesamtbetrag abgezogen werden. Man spricht dabei von sog. „Sowieso-Kosten”, die dem zur Instandsetzung verpflichteten Vermieter sowieso entstanden wären.

Bei gefördertem Heizungstausch sind die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, pauschal in Höhe von 15 Prozent in Abzug zu bringen. Das sieht die neue Regelung aus § 559e Abs. 2 BGB vor. 

Andernfalls sind bei nicht gefördertem Heizungstausch die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, durch Schätzung zu ermitteln, § 559 BGB.

§ 102 GEG schafft Härtefallregelungen für den Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer zum verpflichteten Heizungsumbau. So sollten die notwendigen Investitionen in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag oder zum Wert des Gebäudes stehen. Auch aus besonderen persönlichen Umständen, wie Pflegebedürftigkeit oder Schwerbehinderung, kann eine unbillige Härte resultieren. Es können weitere Szenarien argumentiert werden, die eine „unbillige Härte” zur Folge haben.

Auch der Mieter eines Wohnraumes kann einwenden, dass die zu erwartende Mieterhöhung durch den Einbau der neuen Heizungsanlage, unabhängig vom Umrüstungszwang des Vermieters, für ihn eine unbillige Härte, wie beispielsweise Unzumutbarkeit der Modernisierung wegen Krankheit, wirtschaftlicher Notlage oder Verkleinerung der Mietsache, bedeuten würde. § 71o Abs. 1 GEG sieht zudem eine besondere mieterschützende Regelung für Wohnraummieter vor, wonach der Vermieter beim Einbau einer Wärmepumpe eine Modernisierungsmieterhöhung in voller Höhe nur verlangen kann, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die sogenannte Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Kann der Nachweis nicht erbracht werden, dürfen die Kosten nur zu 50 Prozent für die Mieterhöhung zugrunde gelegt werden.

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