Zweckwidrige Nutzung in einer verwalterlosen 2er-WEG

Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche sind nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht von einzelnen Wohnungseigentümern geltend zu machen.

 

Die Parteien sind Mitglieder einer aus zwei Einheiten bestehenden verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Kläger erhoben Unterlassungsklage gegen die Beklagten. Folgender Sachverhalt lag der Klage zugrunde: Die Beklagten haben Sonder- und Teileigentum an Wohn- und Gewerberäumen in Verbindung mit Miteigentumsanteilen. Die Beklagten beabsichtigten die Gewerberäume als Wohnraum zu nutzen. Dagegen richtete sich die Klage der Kläger.

Der Bundesgerichtshof verneint in seinem Urteil den Unterlassungsanspruch der Kläger. Die zweckwidrige Nutzung der Sondereigentumseinheiten stellt grundsätzlich eine mittelbare Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer dar. Diese Beeinträchtigung begründet zwar einen Unterlassungsanspruch gegen den störenden Eigentümer. Inhaber dieses materiell-rechtlichen Anspruches ist dabei der einzelne Wohnungseigentümer und nicht die GdWE. Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist der einzelne Wohnungseigentümer aber nicht mehr prozessführungsbefugt. Auseinandersetzungen werden demnach nicht zwischen einzelnen Wohnungseigentümern, sondern mit der GdWE geführt. Allein die GdWE ist damit prozessführungsbefugt. Dasselbe gilt auch für verwalterlose Zweiergemeinschaften. Auch in solchen Gemeinschaften können Ansprüche gegen Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums nur von der GdWE geltend gemacht werden. Nicht übertragbar sind die Grundsätze der actio pro socio. Die Grundsätze der actio pro socio meinen die Geltendmachung eines Anspruches aus dem Gesellschaftsverhältnis durch einen Gesellschafter im eigenen Namen gegen einen Mitgesellschafter auf Leistung an die Gesellschaft. Anders als im Grundfall der actio pro socio soll hier aber kein Anspruch auf Leistung an die GdWE, sondern die Einhaltung der die Nutzung betreffenden Binnenregeln der GdWE und Unterlassungsansprüche durchgesetzt werden. Der Gesetzgeber wollte für solche Ansprüche nur noch die GdWE als prozessführungsbefugt erachten und den Verband damit stärken. Auseinandersetzungen über die Einhaltung des in der Gemeinschaft geltenden Regelwerks sollen nicht mehr zwischen einzelnen Wohnungseigentümern geführt werden. Eine Übertragung der Grundsätze der actio pro secio kommt ferner deshalb nicht in Betracht, weil es sich bei dem Unterlassungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer wegen mittelbarer Beeinträchtigung ihres Sondereigentums durch eine zweckwidrige Nutzung nicht um einen Anspruch der GdWE, sondern um einen solchen der Wohnungseigentümer handelt. 

Nach Inkrafttreten des WEMoG ist die Prozessführungsbefugnis zwingend zu beachten. Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche bezogen auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums nur von der GdWE und nicht von einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Eine Nichtbeachtung der Prozessführungsbefugnis führt zu einer Klageabweisung. Eine Besonderheit bei verwalterlosen Zweiergemeinschaften ist, dass im Gegensatz zu größeren Gemeinschaften keine Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung erforderlich ist.

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